Pomoc w uzyskaniu zgody Spółdzielni Mieszkaniowej (SM) na zmianę funkcjonalności pomieszczenia w mieszkaniu już po remoncie.

Porady prawne z

Sprawy prywatne

Nieruchomości

Wyjaśnienie sytuacji

Szanowni Państwo, Zwracam się z uprzejmą prośbą o pomoc w uzyskaniu zgody Spółdzielni Mieszkaniowej (SM) na zmianę funkcjonalności pomieszczenia w mieszkaniu już po remoncie. Poniżej szczegółowy opis problemu: W czerwcu 2022 roku rozpoczęliśmy remont 3-pokojowego mieszkania w Krakowie. 3 piętro w 4 piętrowym bloku. Niestety jak zawsze pośpiech i niewiedza przyczyniły się do tego, że nie miałem pojęcia, iż na jakikolwiek remont mieszkania winienem uzyskać pisemną zgodę spółdzielni. Myślałem, że nie zmieniając niczego w częściach wspólnych budynku mogę remontować mieszkanie wedle własnego pomysłu, zgodnie z prawem budowlanym. Początek przygody rozpoczął się od mojej mailowej prośby do SM o spuszczenie wody z instalacji C.O. aby móc zdemontować grzejniki. W odpowiedzi otrzymałem informację, że zgodnie z regulaminem SM jest to usługa płatna. Opłaciłem, spuścili wodę i super. Przy okazji w odpowiedzi pisemnej ze spółdzielni przesłano mi ogólne pismo zawierające warunki techniczne dotyczące remontu: instalacji elektrycznej, hydraulicznej oraz innych. Co i w jaki sposób wolno, a czego kategorycznie nie wolno. Odpisałem, że remont zakłada kompleksowy remont łazienki i WC, położenie wylewki i podłogi, demontaż stalowych futryn, gładzie na ścianach, wymiana okien oraz całościowa wymiana instalacji elektrycznej. W swoich warunkach SM informuje, że NIE zgadza się na częściowe lub całkowite wyburzenie lub przesunięcie ŚCIANEK DZIAŁOWYCH oraz nie zgadza się na zmianę FUNKCJI pomieszczeń, tj. przeniesienie kuchni do pokoju. Ponadto wszelkie prace remontowe należy pisemnie zgłaszać przed ich rozpoczęciem w celu otrzymania zgody oraz warunków technicznych. Remont wykonywała nam firma budowlana, która również w zakresie swoich usług obejmowała wykonanie projektu mieszkania. W projekcie zaproponowano nam zagospodarowanie obecnej małej kuchni jako pokój dziecięcy oraz przeniesienie kuchni do salonu, tworząc tym samym salon z aneksem kuchennym. Takie rozwiązanie oczywiście zaakceptowaliśmy z uwagi na zwiększenie walorów użytkowych mieszkania. Mając 2 małych dzieci zależało nam aby docelowo każde z nich miało swój pokój, rodzice swoją sypialnię, a salon z kuchnią miał być pokojem dziennym. Niestety podczas kilkunastu prób modyfikacji projektu mieszkania już nie dopilnowaliśmy aby zgłosić ten fakt spółdzielni. Było wszystkiego za dużo, a potraktowaliśmy warunki określone przez spółdzielnię jako standardowe pismo wysyłane wszystkim lokatorom od wielu lat. Mamy pewność, że treść pisma się nie zmienia, ponieważ nasi sąsiedzi z tego samego osiedla otrzymali 2 lata wcześniej prawie identyczne. Rozpoczęliśmy prace zgodnie ze sztuką, zawnioskowałem do mojego dostawcy gazu (Tauron) o odcięcie dopływu gazu do mieszkania oraz zerwałem umowę na dostawę gazu. Po demontażu piecyków gazowych w łazienkach sprzed kilku lat całkowicie pozbyliśmy się gazu z mieszkania. Docelowo chcieliśmy wszystko na prąd. Prace remontowe postępowały i niestety z uwagi na bardzo dużą opieszałość wykonawcy i znikomy postęp prac rozstaliśmy się zrywając umowę na remont. Niestety żadnej wpłaconej zaliczki nie udało się nam odzyskać, a postęp prac obejmował nie więcej niż 10% jej zakresu. Przygotowaliśmy pozew do sądu i mamy już nadaną sygnaturę sprawy przeciw nieuczciwemu wykonawcy. Na szczęście udało się znaleźć inną firmę, która po kilku miesiącach przestoju dokończyła remont. Obecnie mieszkamy już w wyremontowanym mieszkaniu i brakuje jedynie kilku drobiazgów. Docelowo po remoncie mamy 2 pokoje dziecięce, sypialnię oraz przenieśliśmy kuchnię do salonu. Piszę do Państwa aby się poradzić w jaki sposób zareagować przedwcześnie i zwrócić się do spółdzielni o wyrażenie zgody na zmianę funkcjonalną pomieszczenia już po wykonaniu remontu. Niestety obawiam się, że prędzej czy później spółdzielnia podczas którejkolwiek wizyty zwróci uwagę na ten fakt i wystosuje do nas pismo, że nie wyraziła zgody na taką zmianę i najgorsze co może to natychmiastowe przywrócenie mieszkania do stanu pierwotnego. Jest to mieszkanie własnościowe spółdzielcze, a nie odrębna własność. Czyli według prawa każdy remont lub zmiana w mieszkaniu winna być zgłaszana i na wszystko powinniśmy mieć zgodę spółdzielni. Moje pierwsze pytanie brzmi czy chcąc zwrócić się do SM o przekształcenie mieszkania w odrębną własność w jakikolwiek sposób zmienię obecną sytuację? Czy wtedy jakiekolwiek zmiany czy modyfikacje w mieszkaniu również wymagają zgody SM czy wtedy jest to jedynie moje własne widzimisię oczywiście zgodnie ze sztuką budowlaną oraz prawem budowlanym. Chodzi mi konkretnie o przeprowadzony już remont aby SM nie miała formalnie możliwości przyczepić się do zaistniałych zmian? To jedno z rozwiązań. Drugie chyba bardziej przyziemne to próba formalnego i oficjalnego poinformowania spółdzielni o zaistniałych faktach, mimo że nie było formalnej zgody. Czytałem, że jest coś takiego jak zalegalizowanie samowolki budowlanej. Tylko czy taki remont można traktować jako samowolkę, ponieważ do dwie odrębne rzeczy. My nie zrobiliśmy niczego niezgodnego z prawem budowlanym, a jedynie przeprowadziliśmy zmianę bez pisemnej zgody spółdzielni. Wentylacja kuchni wykonana jest poprzez pochłaniacz kuchenny z filtrami węglowymi – nie wpięty do żadnego przewodu kominowego, ponieważ do wymuszony wyciąg powietrza, a tego robić nie wolno. Dodatkowa kratka wentylacyjna z salono-kuchni zamontowana w przedpokoju zgodnie z sugestią kominiarza, który na zlecenie SM przeprowadzał okresowy przeglądy ciągów wentylacyjnych. Gazu jak wspominałem w mieszkaniu nie mamy, odpada kwestia czadu lub nieszczelności. Dodatkowo wyburzyliśmy ściankę działową między tym salonem a przedpokojem. Ścianka była działowa, gipsowa ze szmatami w środku. Pełniła tylko funkcję rozdzielającą między pokojem, a przedpokojem. Nie była to w żaden sposób ścianka pełniąca funkcję nośną, której zgodnie z prawem budowlanym NIE można naruszać bez ekspertyzy uprawnionych osób, które mogą stwierdzić ewentualną możliwość takiej modyfikacji i funkcji nośnej budynku. Podsumowując, żadna z wykonanych prac na mieszkaniu nie narusza prawa budowlanego. Jedynie nie posiada formalnej zgody spółdzielni mieszkaniowej. Moje kolejne pytanie zatem brzmi czy Regulamin SM może stać ponad prawem budowlanym czy SM jako zarządca nieruchomości może za każdym razem ingerować i decydować w jaki sposób zagospodarowaliśmy mieszkanie. Żaden element części wspólnych w bloku nie został zmodyfikowany, a jedynie funkcja użytkowa pomieszczenia w środku mieszkania. Nie zamierzam wojować ze SM, a chcę załatwić całość formalnie. Oczywiście nie zgłaszając niczego przez wiele lat mogę spać spokojnie myśląc, że SM nie ma wiedzy o tym co u mnie w mieszkaniu. Niemniej jednak w przypadku jakiejś okresowej kontroli mieszkań czy przeglądu może w końcu trafić do SM, że doszło do modyfikacji mieszkania i mogą żądać ode mnie pisma ze SM ze zgodą, a tego nie mam. Uprzejmie proszę o pomoc jak spokojnie i formalnie podejść do tematu? Z uwagi na problemy z poprzednim wykonawcą remontu nie stać mnie na jakiekolwiek zmiany w świeżo wyremontowanym mieszkaniu czy nie dajboże powrotu do poprzedniego stanu. Długi, które powstały w przeciągu całej inwestycji skutecznie nadszarpnęły nasze nerwy i chcielibyśmy w końcu mieszkać spokojnie bez niepokoju związanego z naszym wykonanym remontem. Wiem, że każda spółdzielnia ma swoje zasady ale oczywiście jest prawo spółdzielcze i różne furtki, które mam nadzieję nie stawiają mnie z góry na przegranej pozycji. SM ma swoich prawników i ekspertów (mam wrażenie z czasów PRL), a ja niestety nie posiadam wiedzy formalnej. Chciałbym już niestety po fakcie spróbować formalnie porozmawiać ze SM i może istnieje możliwość uzyskania takiej zgody. W § 4, pkt. 3 „Regulaminu w sprawie określenia obowiązków SM „Nowy Bieżanów” i członków w zakresie napraw lokali oraz zasad rozliczeń Spółdzielni z członkami zwalniającymi lokale” wskazuje, że „Użytkownik lokalu jest zobowiązany uzyskać zgodę administracji Spółdzielni na dokonywanie zmian funkcjonalności mieszkania, bądź jakichkolwiek przeróbek, w tym instalacji. Spółdzielnia może wyrazić zgodę na dokonanie zmian podnoszących wartość i funkcjonalność mieszkania pod warunkami zawartymi w pisemnej zgodzie administracji, oraz pod warunkiem, że: - wykonanie zmiany nie narusza Prawa budowlanego - skutki ewentualnych awarii wynikłych z faktów wprowadzenia zmian obciążają w całości Użytkownika lokalu. Czy ten zapis w regulaminie daje zatem jakiś cień szansy, że SM może nawet po dokonaniu zmian wyrazić zgodę na takie zmiany? Czy wychodząc przed szereg i zgłaszając do SM teraz taką prośbę sam sobie nie strzelę w kolano i nie zacznie się lawina problemów? Proszę o pomoc aby w końcu spać spokojnie i formalnie zakończyć tą prawie roczną udrękę.